Assurance vie et immobilier : choisir entre les SCPI et les SCI

La SCPI en bref

La SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’un produit collectif, en d’autres termes il est détenu sous la forme de parts par plusieurs investisseurs.
L’objectif de la SCPI est d’acquérir un patrimoine immobilier locatif et de le gérer. Selon leur stratégie, certaines SCPI privilégient des immeubles de bureaux, d’autres vont principalement acquérir des commerces (centres commerciaux, commerces de proximité).
Des SCPI peuvent avoir une philosophie d'investissement plus originale en investissant dans des biens spécifiques (crèches, hôtels, cliniques, Ehpad, parking...), on parle alors de SCPI thématiques.
D'autres vont acheter de l'immobilier d'habitation (elles peuvent alors procurer un avantage fiscal comme par exemple les SCPI de déficit foncier, les SCPI Malraux ou bien encore les SCPI Pinel).
En louant ses biens immobiliers, la SCPI perçoit des revenus locatifs, qu’elle redistribue ensuite aux investisseurs porteurs de parts.

Bon à savoir

La SCPI permet à l’investisseur ayant une conviction forte d’investir précisément sur la zone géographique et/ou le secteur d’activité qui offre(nt) selon lui les meilleures perspectives, et d’en retirer davantage de performance si sa conviction est vérifiée.
La SCPI peut être achetée en direct, les revenus versés sont alors imposés comme des revenus fonciers. Pour alléger la facture fiscale, certains contribuables acquièrent les parts de SCPI à crédit.
La SCPI peut aussi être logée au sein de l'assurance vie (sous réserve que le contrat en référence !). Les revenus ne suivent plus alors le régime fiscal des revenus fonciers. Mais ceux de l’assurance vie. Du coup, cet investissement indirect intéresse toutes les franges d’épargnants.
Depuis quelques années, les SCPI connaissent un véritable engouement de la part des épargnants, notamment parce qu’elles ont montré leur faculté de résistance dans un environnement très chahuté.

La SCI en bref

La SCI est l'acronyme de Sociétés Civiles Immobilières. La SCI est souvent utilisée pour mener à bien des stratégies immobilières (pour loger une résidence secondaire, pour acquérir des murs d'entreprise). La SCI peut également prendre la forme d'une unité de compte au sein d'un contrat d'assurance vie.
Dans ce dernier cas de figure, la SCI a pour objet principal la constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation immobilière en vue de proposer une récurrence de revenus locatifs qui viennent alors se capitaliser.
Pour ce faire, et c'est la grande différence avec les SCPI, elles investissent dans de l’immobilier sous toutes ses formes : en direct (immobilier physique), dans des parts de fonds immobiliers non cotés (dont des parts de SCPI), des foncières cotées et dans des produits dérivés immobiliers tout en conservant une poche de liquidités.

Bon à savoir

La diversification des investissements immobiliers qui caractérise la SCI, lui permet de mieux diversifier les risques. Il s’agit donc d’un fonds de fonds diversifié.

SCPI / SCI : le match

Lorsque vous investissez dans une SCPI (en direct ou via l'assurance vie), vous devez payer des frais à l'entrée (généralement entre 6 % et 8 % au sein de l'assurance vie, mais ils peuvent être plus élevés selon les contrats et le type de SCPI).
Par ailleurs, il faut bien avoir en tête qu’acquérir des parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie peut être très contraignant.
Les contrats peuvent par exemple prévoir un plafonnement de l’investissement en SCPI (ex : l’investissement en SCPI ne peut pas dépasser 50 % de la valeur totale du contrat). Ils peuvent aussi exiger un certain nombre d’années de détention avant qu’un arbitrage ne soit possible. Il faut également regarder les modalités de versement des revenus détachés par la SCPI, car certains contrats ne reversent aux souscripteurs qu’une partie d’entre eux (ex : 85 % du revenu total).
La SCI est moins chargée en frais à l'entrée. Chez Assurancevie.com, les SCI référencées peuvent prélever jusqu'à 2 % à chaque versement.
Selon les assureurs, les contraintes d'investissement sont plus ou moins souples à l'investissement et à la sortie. Par exemple au sein du contrat Puissance Avenir (contrat d'assurance vie géré par Suravenir), l'investissement sur la SCI Capimmo est limité à 50 000 € et à 50 % de l'encours. Les versements programmés ne sont pas envisageables (les contraintes sont les même que celles des SCPI). Chez Evolution Vie (contrat d'assurance vie géré par Aviva Vie), il n'y a pas de plafond en cas d'investissement dans la même SCI Capimmo (hors bonus de rendement). Seule la mise en place de versements programmés est impossible.

D'un point de vue des résultats et même si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, les SCPI les plus performantes affichent traditionnellement des rendements plus élevés que ceux des SCI. Mais munissez vous de vos lunettes et sortez vos calculatrices.
Si les revenus servis par la SCI sont intégralement reversés au sein de la SCI (mécanisme de capitalisation), du côté des SCPI ce n'est pas forcément la même histoire. Certains assureurs ponctionnent jusqu'à 15 % du revenus, le solde pouvant être reversé sur le fonds en euros. Or dans ce cas-là, les SCPI et les SCI font quasiment jeu égal.

AVERTISSEMENT : Les unités de compte comportent un risque de perte en capital. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et ne sont pas constantes dans le temps.