Fiscalité pour les supports immobiliers de votre assurance vie ?
Détenir une SCPI, une SCI ou un OPCI au sein de son contrat d’assurance vie présente un certain intérêt en termes de rendement, mais aussi de fiscalité ! Démonstration.
Les bons contrats d’assurance vie vous donneront généralement accès, en plus des supports financiers, à des supports immobiliers, comme SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier), les SCI (Société Civile Immobilière) ou même des SC (Société Civile) composées d’actifs immobiliers. Ces placements, et notamment les SCPI, sont très utiles au sein d’un contrat d’assurance vie, parce qu’ils sont moins volatiles que les supports financiers et offrent des revenus plus stables et réguliers. Depuis plus de 30 ans, les SCPI ont par exemple dégagé chaque année un rendement moyen supérieur à 4%, ce qui en période de taux très bas, en fait une excellente alternative au fonds garanti en euros dont le rendement est en baisse constante (autour de 1% en moyenne en 2020), à cause de la baisse des taux justement. Financièrement détenir des supports immobiliers au sein de son contrat d’assurance vie a du sens. Cela en a aussi du point de vue … fiscal !
En direct ou au sein du contrat d’assurance vie ?
Les revenus des SCPI détenues en direct et hors assurance vie sont en effet taxés comme des revenus fonciers et à ce titre, soumis à l’impôt sur le revenu dans votre tranche d’imposition. Pour tous ceux qui sont dans les tranches hautes du barème, celles à 30%, 41% ou 45%, la facture est salée, d’autant qu’il faut y ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%, soit une imposition totale qui peut aller jusqu’à … 47,2%, 58,2% ou même 62,2% ! Il en est de même de certains OPCI, qui selon leur forme sont assujettis soit à ces mêmes revenus fonciers, soit à la Flat Tax de 30%. La SCI ou la SC sont enfin, elles aussi, le plus souvent soumises à l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir
Une partie seulement des sommes retirées de votre contrat d’assurance vie est taxée : celle qui correspond à vos gains, le reste qui représente votre mise de départ n’est pas taxable. Aussi dans chaque retrait, l’assureur va déterminer la part qui correspond à vos gains effectifs et qui sera taxée. Il fait une sorte de règle de trois. Vous avez par exemple versé 500 euros sur votre contrat, au moment où vous faites votre retrait, votre contrat vaut 600 euros. Ces 600 euros proviennent pour 5/6e du capital initial et pour 1/6e de vos gains. Et donc si vous retirez 100 euros par exemple, l’assureur va considérer que 1/6e de cette somme seulement est composée de vos gains. Donc sur 100 euros retirés, la part taxable s’élève, dans cette situation, à seulement … 16,7 euros !
Dans ces conditions, acheter ces différents supports immobiliers dans le cadre de son assurance vie, permet pour les revenus qu’ils dégagent, de bénéficier de la fiscalité imbattable de l’assurance vie. Notamment quand votre contrat a plus de huit ans. Dans cette situation, et en cas de retrait, seule une partie du retrait est taxée, celle correspondant à vos gains (lire « Bon à savoir » ci-dessous) et cela après un abattement de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple. Au-delà de ces abattements, la taxation des gains sera soit de 24,7%, soit de 30%, selon les montants de vos avoirs en assurance vie et la date de vos versements, soit le plus souvent beaucoup moins que la taxation à l’impôt sur le revenu applicable en cas de détention des supports immobiliers en direct et hors assurance vie. Sans compter qu’avec l’assurance vie vous bénéficiez de la fiscalité elle-aussi imbattable en cas de décès, avec un abattement de 152 500 euros par bénéficiaire !
Quid de la taxation à l’IFI ou impôt sur la fortune immobilier ?
Si la détention de supports immobiliers au sein de votre assurance vie vous assure une fiscalité plus douce en cas de retraits, il n’y a en revanche aucun avantage particulier pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Détenus en direct ou dans une assurance vie, vos SCPI, OPCI et autres SCI ou SC, seront, pour leur part investie en immobilier, comptabilisés dans vos actifs immobiliers taxables à l’IFI, quand ces derniers dépassent 1,3 million d’euros. Pour les SCPI c’est presque la totalité de la valeur au 1er janvier qui doit être déclarée à l’IFI, parce qu’elles sont investies quasi intégralement en immobilier. Pour les SCI, SC et les OPCI, qui peuvent détenir davantage de liquidités ou des valeurs mobilières, c’est uniquement la valeur de l’immobilier au sein du fonds qu’il faudra retenir pour l’IFI. Ne vous inquiétez pas, la valeur exacte que vous devez déclarer chaque année à l’IFI, pour chacun de vos supports immobiliers, vous est normalement communiquée chaque début d’année par votre assureur.
À noter : les supports immobiliers du PER sont exonérés d’IFI
Pour les supports immobiliers que vous détiendriez au sein d’un contrat de capitalisation, c’est exactement comme l’assurance vie : la part qui représente de l’immobilier doit être déclarée et éventuellement taxée à l’IFI. En revanche, vos supports immobiliers détenus au sein de votre plan d’épargne-retraite (PER), n’ont pas à être comptabilisés à l’IFI. Donc à choisir et si vous êtes passible de l’IFI, mieux vaut loger vos supports immobiliers au sein de votre PER !
Mis à jour le 18/05/2021
