Pierre-papier : ce qu’il faut savoir avant d’investir !
Grâce à des rendements encore solides en 2019, l’immobilier papier continue de séduire les épargnants français. Sur ce marché, trois types de fonds cohabitent : SCPI, SCI et OPCI. Mais comment faire son choix ? Assurancevie.com vous dit tout !
Bonne nouvelle pour les investisseurs : le rendement moyen des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) s’est maintenu à 4,50% l’an dernier, tandis que les OPCI (Organismes de Placements Collectifs Immobiliers) ont affiché une performance moyenne de 5,40%, selon l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l’Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF).
Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, ces chiffres ont de quoi séduire : en 2019, les Français ont investi 8,60 milliards d’euros dans les SCPI, un record historique. Les OPCI ne sont pas en reste : avec 2,80 milliards d’euros, la collecte a bondi de 30% l’an dernier.
L’attrait des épargnants pour les supports immobiliers pourrait bien se poursuivre en 2020, compte tenu de la faiblesse des taux. Mais derrière cette dénomination commune de « pierre-papier » se cache en réalité des véhicules d’investissement bien différents. Tour d’horizon…
La SCPI : une pleine exposition au marché immobilier
Que ce soit en direct ou via un contrat d’assurance vie, acquérir des parts SCPI présente quelques atouts de taille : investir dans l’immobilier sans trop dépenser (avec un ticket d’entrée de quelques centaines d’euros en moyenne), ni en subir les contraintes de gestion.
Mais avant d’investir dans une SCPI, une réflexion s’impose. Vérifiez tout d’abord la composition de son patrimoine. Si toutes doivent détenir au moins 95% d’actifs immobiliers, cette poche peut être bien différente d’une SCPI à l’autre. Certaines sont spécialisées : dans les bureaux, les commerces, le tourisme, la logistique… d’autres sont diversifiées (par type de biens et par géographie). Toutes ces informations sont disponibles dans le DIC (Document d’Informations Clés).
Choisissez donc votre SCPI en fonction de vos convictions.
Autre critère à surveiller : le taux d’occupation financier. Ce ratio est un indicateur de la performance locative de la SCPI. Il s’agit du rapport entre le loyer réellement perçu par la SCPI et le loyer théorique, perçu si 100% des biens étaient loués. Il doit être supérieur à 90%.
Soyez aussi vigilant quant aux frais qui peuvent potentiellement plomber la performance. Car même lorsque vous investissez en direct dans une SCPI, vous devez payer des frais à l’entrée. En moyenne, ils atteignent 9,58% HT, selon la société d’analyse financière Deeptinvest. Ces frais peuvent fortement varier en fonction du mode de détention (en direct ou via une assurance vie) et du type de SCPI. Dans tous les cas, vous devrez vous positionner sur une optique à long terme pour amortir ces frais.
En outre, l’acquisition de parts de SCPI comporte plus de contrainte dans le cadre de l’assurance vie. D’un côté, certains contrats peuvent prévoir un plafonnement de l’investissement en SCPI (à 50% de la valeur totale du contrat par exemple). De l’autre, vous n’êtes pas assuré de percevoir l’intégralité des revenus générés par la SCPI. Certains assureurs prélèvent en effet jusqu’à 15% des revenus en contrepartie de la liquidité qu’ils assurent. Cette dernière contrainte ne concerne pas les SCPI de capitalisation, celles-ci ne distribuant pas de revenus.
Soyez donc sélectif !
La SCI : une alternative aux SCPI ?
L’immobilier papier concerne également les Sociétés Civiles Immobilières. Si certaines (les SCI familiales) sont connues pour mener à bien des stratégies patrimoniales (faciliter la transmission d’un bien, acquérir des murs d’entreprises…), d’autres sont gérées par des sociétés de gestion et peuvent prendre place dans un contrat d’assurance vie, sous forme d’unités de compte non garanties en capital.
Objectif : constituer et gérer un patrimoine immobilier visant à générer des revenus locatifs. Dans la plupart des cas, ces derniers sont réinvestis, on dit qu’ils sont « capitalisés ».
Au sein d’une SCI, on peut retrouver : de l’immobilier physique (en direct), des parts de fonds immobiliers non cotés (et notamment des parts de SCPI), ou encore des foncières cotées, sans oublier une poche de liquidités.
Cette solution d’investissement présente l’avantage d’être moins chargée en frais à l’entrée que la SCPI. Chez Assurancevie.com, les SCI référencées peuvent au maximum prélever 2% de frais à chaque versement.
À l’instar des SCPI, les contraintes d’investissement peuvent être plus ou moins souples selon les assureurs.
L’OPCI : un profil mixte plus financier
Autre acteur de l’investissement « pierre-papier » : l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).
Sa promesse ? Être majoritairement investi en immobilier tout en étant liquide et diversifié.
L’OPCI est donc un produit hybride composé à 60% minimum d’actifs immobiliers réels ou de fonds immobiliers cotés (bureaux, commerces, santé…). Le solde est investi en titres financiers (35% au maximum) et en liquidités (5% minimum). Cette allocation expose donc l’investisseur au marché de l’immobilier et aux marchés financiers. Ce qui rend les OPCI plus volatils que les SCPI ou les SCI. L’investisseur peut attendre en retour des performances potentiellement plus importantes.
Découvrez les fonds immobiliers présents dans nos contrats :
Evolution Vie (assurance vie)
Puissance Avenir (assurance vie)
Puissance Sélection (assurance vie)
Puissance Avenir Capitalisation (contrat de capitalisation)
Puissance Avenir Madelin (contrat retraite Madelin)
Puissance Avenir PERP (Plan d’Épargne Retraite Populaire)
Cas pratique : nos réponses à vos questions !
Aurélie B : Bonjour, je souhaiterais revendre mes parts de SCPI. Dans le relevé de situation, je ne comprends pas les termes suivants : valeur vénale, de retrait, de réalisation, ou de restitution… laquelle de ces valeurs correspond au prix de vente ?
Assurancevie.com : Lors de la vente de vos parts, vous percevrez une somme correspondant à la valeur de retrait. Cette valeur, utilisée principalement pour les SCPI à capital variable, correspond également au prix de souscription des parts diminué des frais de souscription.
La valeur vénale reflète la valeur de marché des biens immobiliers détenus par la SCPI, estimée tous les 5 ans par un expert (puis actualisée annuellement).
La valeur de réalisation correspond à la valeur vénale de la SCPI, augmentée de sa trésorerie et diminuée de ses dettes.
La valeur de reconstitution est la valeur de réalisation à laquelle il convient d’ajouter l’ensemble des frais et droits liés à la constitution de la SCPI (comme les droits payés pour l’acquisition des immeubles).
Emilia J : Bonjour, j’ai souscrit à des parts d’OPCI via mon contrat Puissance Avenir. Lorsque mon contrat aura plus de 8 ans, je souhaiterai les revendre pour financer un voyage en Australie. Comment seront taxés mes gains ?
Assurancevie.com : Les parts d’OPCI sont des unités de compte à part entière. Vos retraits seront donc imposés selon les mêmes règles fiscales que celles de l’assurance vie. Après 8 ans, les gains issus de versements réalisés avant le 27 septembre 2017 sont taxés… après un abattement annuel de 4 600 euros (pour une personne seule) ou de 9 200 euros (pour un couple) :
- Au barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
- Ou sur option, au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5%.
Les prélèvements sociaux restent dus, au taux de 17,2%. De leur côté, les gains issus de sommes placées après le 27 septembre 2017 (toujours sur des contrats de plus de 8 ans) sont soumis à une taxation de 24,7% (comprenant 17,2% de prélèvements sociaux) ou de 30% si les sommes placées excèdent 150 000 euros (tous contrats d’assurance vie et de capitalisation confondus). L’abattement annuel de 4 600 euros ou de 9 200 euros demeure.
AVERTISSEMENT : Il existe un risque de perte en capital sur les sommes investies sur les unités de compte. L’entreprise d’assurance ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d'actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Mis à jour le 28/02/2020
