QUIZ SUR LES SUPPORTS IMMOBILIERS

D’expérience, on considère que l’immobilier est décorrélé des marchés financiers. Cela signifie que ces deux classes d’actifs n’évoluent pas systématiquement dans le même sens, ni dans les mêmes proportions. C’est pourquoi dans une logique de diversification du patrimoine, il est préconisé de détenir ces deux classes d’actifs.

Notons aussi que les valeurs boursières peuvent subir des périodes de forte volatilité, contrairement au prix immobilier au mètre carré qui, empiriquement, ne connaît pas de mouvements violents et rapides, à la baisse comme à la hausse.

Ces derniers années, les assureurs ont massivement enrichi leur offre avec des supports immobiliers de type SCPI, SCI ou bien encore OPCI. Ainsi, aujourd’hui une très grande majorité de contrats d’assurance vie en cours de commercialisation propose des supports immobiliers. Mais ce n’est pas une obligation. Certains possèdent une offre très restreinte alors que d’autres disposent d’une offre immobilière riche et diversifiée. Quelques-uns en ont même fait une marque de fabrique. À toutes fins utiles, depuis le 1^er janvier 2022 ce sont notamment les fonds ISR qui doivent être obligatoirement présents dans les contrats d’assurance vie.

En assurance vie, vous avez deux grandes familles de supports aux caractéristiques bien spécifiques : le fonds en euros et les unités de compte.

Schématiquement, le fonds en euros est géré par l’assureur du contrat et dispose d’une garantie en capital partielle ou totale. Quant aux unités de compte, elles correspondent à un panier de valeurs qui investit sur les marchés financiers et les marchés immobiliers. Elle présentent un potentiel de performance plus important que le fonds en euros en contrepartie d’un risque de perte en capital plus important.

La famille des unités de compte est plutôt grande ! On y retrouve les fonds actions, les fonds obligataires, les fonds diversifiés et… les fonds immobiliers de type SCPI.

Les SCPI accessibles en assurance vie, sont les mêmes que celles que vous pouvez acquérir en direct (Exemples de SCPI : Primovie, Rivoli Avenir Patrimoine, PF02…).

Lorsque la SCPI ou la SCI est logée dans un contrat d’assurance vie, celle-ci suit obligatoirement le régime fiscal de l’assurance vie.

Concrètement, les revenus distribués par ces supports viennent capitaliser au sein du contrat d’assurance vie. En l’absence de retrait, ces revenus ne sont pas fiscalisés. Sachant que seuls les gains compris dans votre rachat peuvent être soumis à imposition.

Cela signifie au passage que les investissements en immobilier dans l’assurance vie sont bel et bien liquides.

À titre de comparaison, en cas d’investissement dans des SCPI en direct (vous détenez les parts directement sans les loger dans une enveloppe fiscale comme l’assurance vie), les revenus perçus par l’associé subissent automatiquement le traitement fiscal des revenus fonciers, plus ou moins lourd selon votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition, jusqu’à 45 %).

De plus, en cas de décès de l’assuré, les SCPI et les SCI détenues au sein de l’assurance vie profitent du régime fiscal privilégié de cette enveloppe : abattement de 152 500 € / bénéficiaire pour les sommes versées avant les 70 ans du défunt et abattement global de 30 500 € pour les sommes versées après les 70 ans du défunt. En savoir plus sur la fiscalité de l’assurance vie en cas de décès .

Et dans tous les cas, exonération si le bénéficiaire est le conjoint / partenaire de Pacs.
Règles fiscales en vigueur au 01/05/2022. .

L’investissement en immobilier dans le cadre de l’assurance vie ne peut pas être réalisé au moyen d’un crédit. C’est le montant de votre versement qui alimente le contrat d’assurance vie (ou de votre arbitrage entrant), et la répartition que vous souhaitez allouer à la SCPI qui constitue l’unique modalité d’investissement.

Grâce à la collecte récoltée, les SCPI vont acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif, en vue de percevoir des loyers qui seront ensuite versés aux investisseurs. Lorsqu’elles prennent la forme d’une unité de compte, les SCI ont pour objet constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation immobilière en vue de proposer une récurrence de revenus locatifs qui viennent capitaliser. Pour ce faire, elles investissent dans de l’immobilier direct, des parts de fonds immobiliers non cotés (SCPI et OPCI), des foncières cotées et des produits dérivés immobiliers tout en conservant une poche de liquidités. Par rapport à la SCPI, il s’agit donc d’un fonds de fonds diversifié. La SCI a la particularité de n’être accessible qu’au travers de l’assurance vie ou d’un PER.

Si votre contrat affiche fièrement aucuns frais d’entrée, n’hésitez pas à lire entre les lignes et les renvois car quelques investissements peuvent néanmoins supporter des frais sur versement. C’est le cas lorsque vous investissez dans des supports immobiliers. Les frais varient d’une classe d’actifs à une autre (SCPI, SCI) et d’un support à l’autre.
Par exemple des SCPI et des SCI peuvent afficher des frais d’entrée respectivement de 6% et de 2%.
Toutefois, ces derniers temps, on voit émerger des supports immobiliers sans frais d’entrée. Ce sont le plus souvent des SCI. Chez Assurancevie.com, vous avez par exemple accès à Pythagore (gérée par Theoreim) pour laquelle les frais sur versement sont nuls.

L’OPCI est un support hybride en raison de sa stratégie d’investissement règlementairement mixte.
En effet l’OPCI doit majoritairement investir dans de l’immobilier (60 % min.) : directement, indirectement au travers de sociétés, ou bien via des sociétés de foncières cotées. Le reste étant investi dans des actifs liquides (5 % min., pour pouvoir faire face aux demandes de rachats des investisseurs) et dans des titres financiers (le solde, de 0 à 35 %).
Concernant cette poche financière (composée essentiellement d’actions, d’obligations ou bien encore d’OPCVM), certains OPCI privilégient le secteur de l’immobilier, d’autres ont une stratégie beaucoup plus opportuniste et investissent dans tous les secteurs d’activité.

Lorsque vous investissez dans des supports immobiliers au travers d’un contrat d’assurance vie, vous n’êtes pas forcément libre de faire ce que bon vous semble.

Des contrats peuvent plafonner l’investissement en SCPI en montant (ex : le cumul des versements sur une SCPI ne peut pas dépasser 50 000 €) et/ou en pourcentage (ex : l’investissement sur chaque SCPI ne peut pas excéder 50% de l’encours du contrat).

Ils peuvent aussi exiger un certain nombre d’années de détention avant qu’un arbitrage ne soit possible. Il faut également regarder les modalités de versement des revenus détachés par la SCPI, car certains contrats ne reversent aux souscripteurs qu’une partie d’entre eux (ex : 80 % du revenu total).

Plus souples, les SCI affichent néanmoins des contraintes à l’investissement, pour mieux piloter la collecte et aussi parce que certains de ces supports appartiennent à la famille des « Autres FIA ». À ce titre, tous les supports classés dans cette catégorie doivent représenter au maximum 30% de l’encours du contrat, ce dernier étant évalué au moment du versement (initial, libre) ou de l’arbitrage.

L’investissement en immobilier au sein de l’assurance vie ne procure aucun avantage fiscal en matière d’IFI. Les SCPI, OPCI et SCI doivent donc être comptabilisés dans vos actifs immobiliers taxables et vous serez redevable s’ils dépassent 1,3 million d’euros.
Néanmoins, pour les SCPI, OPCI et SCI, seule la valeur investie en immobilier doit être déclarée. La poche de liquidités n’est, par exemple, pas à prendre en compte. La valeur exacte que vous devez retenir sur votre déclaration vous est fournie par l’assureur de votre contrat.