Zoom sur Oddo BHF Immobilier
- Véronique Gomez & Pierre Toussain
- Gérants du fonds ODDO BHF Immobilier
- ODDO BHF Asset Management
Voici un fonds investi principalement en actions foncières ou immobilières qui vient de fêter ses 30 ans ! Rencontre avec ses gérants.
Pour commencer, pouvez-vous nous présenter en quelques mots votre société de gestion ?
Véronique Gomez & Pierre Toussain : ODDO BHF Asset Management fait partie du groupe financier franco-allemand ODDO BHF fondé en 1849. ODDO BHF AM est un leader indépendant de la gestion d'actifs en Europe. Il comprend les entités ODDO BHF AM GmbH en Allemagne, ODDO BHF AM SAS, ODDO BHF Private Equity SAS en France et ODDO BHF AM Lux au Luxembourg qui, ensemble, gèrent des actifs s’élevant à 58,1 milliards d'euros (au 20/06/2019).
ODDO BHF AM propose à ses clients institutionnels et distributeurs une gamme unique de solutions d'investissement performantes couvrant les principales classes d'actifs, les actions européennes, les stratégies quantitatives, les obligations, les solutions d’allocation d’actifs ainsi que les actifs non cotés et les dettes privées.
Sur une base agrégée, 60% des actifs sous gestion proviennent de clients institutionnels et 40% de partenaires de distribution. Les équipes opèrent à partir des centres d'investissement de Düsseldorf, Francfort, Paris et Luxembourg avec des implantations supplémentaires à Milan, Genève, Stockholm, Madrid, Hong Kong, Abu Dhabi et Zurich.
ODDO BHF AM met l’accompagnement de ses clients sur le long terme au cœur de ses priorités. Son indépendance permet aux équipes d'être réactives, flexibles et innovantes afin de trouver en permanence des solutions adaptées aux besoins des clients.
ODDO BHF AM propose à ses clients institutionnels et distributeurs une gamme unique de solutions d'investissement performantes couvrant les principales classes d'actifs, les actions européennes, les stratégies quantitatives, les obligations, les solutions d’allocation d’actifs ainsi que les actifs non cotés et les dettes privées.
Sur une base agrégée, 60% des actifs sous gestion proviennent de clients institutionnels et 40% de partenaires de distribution. Les équipes opèrent à partir des centres d'investissement de Düsseldorf, Francfort, Paris et Luxembourg avec des implantations supplémentaires à Milan, Genève, Stockholm, Madrid, Hong Kong, Abu Dhabi et Zurich.
ODDO BHF AM met l’accompagnement de ses clients sur le long terme au cœur de ses priorités. Son indépendance permet aux équipes d'être réactives, flexibles et innovantes afin de trouver en permanence des solutions adaptées aux besoins des clients.
Quel est l’objectif d’investissement du fonds Oddo BHF Immobilier et dans quelles zones géographiques se positionne-t-il ?
Véronique Gomez & Pierre Toussain : ODDO BHF Immobilier vise à surperformer son indicateur de référence (FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped Index Net TRI) sur une durée de placement de 5 ans minimum. L’univers géographique d’investissement est la zone euro, avec une possibilité d’investir jusqu’à 20% hors zone euro en Europe.
Nous souhaitons proposer un accès simple et diversifié au secteur de l’immobilier coté en Europe : des entreprises gérant des parcs immobiliers de centres commerciaux, de bureaux, des actifs résidentiels et alternatifs (logistique, santé, résidences étudiantes, hôtellerie).
Nous pensons qu’il y a plusieurs avantages à investir dans une stratégie liquide. Les biens immobiliers cotés et non cotés impliquent tous deux la propriété de bâtiments physiques, mais l'une des principales différences réside dans le fait que les premiers se négocient sur des marchés boursiers centralisés et offrent ainsi une liquidité immédiate avec une tarification transparente. De plus, l’immobilier coté offre une grande diversification à travers différentes expositions par pays et régions, sous-secteurs, villes. Une exposition à cette classe d’actifs pourrait améliorer le profil risque/rendement d’un portefeuille car l'immobilier a tendance à avoir une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec les classes d'actifs traditionnelles telles que les actions.
Enfin, ces sociétés peuvent potentiellement créer de la valeur, selon nos analyses, en arbitrant des actifs et/ou des portefeuilles à travers des cycles et posséder des actifs uniques (non réplicables par des investissements directs).
Nous souhaitons proposer un accès simple et diversifié au secteur de l’immobilier coté en Europe : des entreprises gérant des parcs immobiliers de centres commerciaux, de bureaux, des actifs résidentiels et alternatifs (logistique, santé, résidences étudiantes, hôtellerie).
Nous pensons qu’il y a plusieurs avantages à investir dans une stratégie liquide. Les biens immobiliers cotés et non cotés impliquent tous deux la propriété de bâtiments physiques, mais l'une des principales différences réside dans le fait que les premiers se négocient sur des marchés boursiers centralisés et offrent ainsi une liquidité immédiate avec une tarification transparente. De plus, l’immobilier coté offre une grande diversification à travers différentes expositions par pays et régions, sous-secteurs, villes. Une exposition à cette classe d’actifs pourrait améliorer le profil risque/rendement d’un portefeuille car l'immobilier a tendance à avoir une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec les classes d'actifs traditionnelles telles que les actions.
Enfin, ces sociétés peuvent potentiellement créer de la valeur, selon nos analyses, en arbitrant des actifs et/ou des portefeuilles à travers des cycles et posséder des actifs uniques (non réplicables par des investissements directs).
Comment a évolué la stratégie de gestion du fonds depuis son lancement en 1989 ?
Véronique Gomez & Pierre Toussain : Lancée le 14 septembre 1989, deux mois avant la chute du Mur de Berlin, la stratégie s’est adaptée et s’est élargie parallèlement à la construction européenne et aux mutations économiques que le continent a subies dans la transition du 20e au 21e siècle.
Auparavant concentrée sur la France, la stratégie d'investissement s’est étendue à toute la zone euro en 2000 (lors de l’arrivée de la gérante Véronique Gomez). Le processus d'investissement a alors également été réorganisé pour offrir un fonds immobilier liquide intégrant à la fois une approche fondamentale et macroéconomique.
Un nouvel élargissement de l’univers d'investissement a eu lieu en 2011 (date d’arrivée du 2nd gérant, Pierre Toussain), permettant au fonds d'investir jusqu’à 20% de son actif en-dehors de la zone euro.
Malgré son ancienneté, la stratégie reste d’actualité face aux tendances actuelles de l’immobilier en Europe. L’expansion de notre univers d'investissement et de notre expertise sectorielle nous donne les opportunités nécessaires pour créer une potentielle surperformance dans cette classe d'actifs. Notre produit est investi dans toute l’Europe et surpondère actuellement des actifs immobiliers alternatifs tels que les installations logistiques, les logements étudiants ou les établissements de retraite avec l’objectif de participer aux tendances qui impactent durablement notre société.
Auparavant concentrée sur la France, la stratégie d'investissement s’est étendue à toute la zone euro en 2000 (lors de l’arrivée de la gérante Véronique Gomez). Le processus d'investissement a alors également été réorganisé pour offrir un fonds immobilier liquide intégrant à la fois une approche fondamentale et macroéconomique.
Un nouvel élargissement de l’univers d'investissement a eu lieu en 2011 (date d’arrivée du 2nd gérant, Pierre Toussain), permettant au fonds d'investir jusqu’à 20% de son actif en-dehors de la zone euro.
Malgré son ancienneté, la stratégie reste d’actualité face aux tendances actuelles de l’immobilier en Europe. L’expansion de notre univers d'investissement et de notre expertise sectorielle nous donne les opportunités nécessaires pour créer une potentielle surperformance dans cette classe d'actifs. Notre produit est investi dans toute l’Europe et surpondère actuellement des actifs immobiliers alternatifs tels que les installations logistiques, les logements étudiants ou les établissements de retraite avec l’objectif de participer aux tendances qui impactent durablement notre société.
Quel est le bilan de ses performances sur ce long historique de 30 ans ?
Véronique Gomez & Pierre Toussain : Du 04/01/1991 au 29/11/2019, la performance annualisée de la part CR-EUR est de 9,5% et la volatilité de 14,2%.
La longévité de cette stratégie s’explique par notre approche prudente et réactive, qui nous a permis de prospérer à travers tous les cycles.
La longévité de cette stratégie s’explique par notre approche prudente et réactive, qui nous a permis de prospérer à travers tous les cycles.
Quelles sont les tendances du marché de l’immobilier ?
Véronique Gomez & Pierre Toussain : Avec la vigueur du segment résidentiel dans les grandes villes européennes et les nouveaux records de prix sur les marchés les plus tendus, l’immobilier connaît une dynamique soutenue qui s’est accélérée depuis quelques années.
Selon nous, les foncières cotées continuent d’offrir une potentielle opportunité d'investissement attractive à ceux qui sont en quête de sources de revenus différentes. Le tableau ne manque pas d’attraits : les fondamentaux de l’immobilier européen sont solides, selon nos analyses, et bénéficieraient de plusieurs tendances positives, comme l’augmentation globale des loyers et des valorisations et des marchés d'investissement robustes et compétitifs dans la zone euro.
En termes de fondamentaux, la plupart des sociétés foncières ont profité des taux bas pour se refinancer. Le coût moyen du financement dans le secteur immobilier de la zone euro s'élève à 2,15% et les échéances ont été allongées pour une durée moyenne allant jusqu'à 7 ans. L'endettement du secteur a été drastiquement réduit et les ratios dette/valeur d’actifs sont maîtrisés (environ 45% pour les sociétés de la zone euro), ce qui diffère grandement des situations passées (environ 55% avant 2008).
D’après notre analyse, les tendances favorables du marché immobilier observées dans la zone euro ces dernières années - augmentations des loyers et des valorisations - devraient se poursuivre, tandis qu'aux États-Unis les loyers semblent avoir touché un plafond. C’est notamment vrai dans des lieux où l’offre future restera raisonnable.
Par ailleurs, les investisseurs dans l'immobilier coté pourraient profiter des mégatendances à long terme. Les sociétés foncières sont bien placées pour profiter de l’urbanisation et de la transformation des villes de demain selon nous.
Certaines de ces sociétés sont à l’avant-garde de thèmes tels que la polarisation croissante du territoire, les évolutions démographiques durables comme le vieillissement de la population ou la rupture liée à l’essor du numérique.
Il est possible d'investir dans les mégatendances grâce à l'immobilier –des évolutions structurelles ayant des conséquences irréversibles pour le monde qui nous entoure offrent une approche moins cyclique à plus long terme. Les effets concrets et visibles sur l'environnement urbain sont trop souvent négligés. Les sociétés immobilières peuvent être un bon sous-jacent pour bénéficier indirectement de ces mégatendances.
Si l’on regarde le marché de la logistique, celui-ci profite de la croissance du marché en ligne (+9,8% taux de croissance moyen par année depuis 2015 selon Colliers Int.) et de la tendance à l'urbanisation. Selon Prologis, un magasin en ligne a besoin de 3 fois plus d'espaces de stockage qu'une entreprise physique. Par ailleurs, l'offre d'entrepôts demeure limitée, en particulier dans les zones urbaines où la demande est très forte. Certaines sociétés immobilières de niche se sont spécialisées dans l'immobilier industriel et logistique. Nous privilégions les leaders de marché, qui jouissent du fait d'être à la fois propriétaires et promoteurs de grands espaces modernes (grandes surfaces) et d'entrepôts urbains. Les économies d'échelle et la diversification géographique leur permettent de pleinement bénéficier du dynamisme du marché de la logistique européen tout en diversifiant leurs risques.
De son côté, le secteur hôtelier combine une demande structurelle croissante (tourisme mondial en hausse de 6% en 2018, soit la plus forte progression en 10 ans, selon l'Organisation mondiale du tourisme), un renouvellement et une amélioration de l'offre en termes d'infrastructures, de services et de transports, et une capacité à fixer les prix dans un environnement inflationniste.
Enfin, le secteur des maisons de retraite présente également une solide croissance structurelle liée au vieillissement de la population en Europe, et nous apprécions le profil défensif des sociétés de ce secteur avec des baux à long terme et des rendements potentiellement élevés, ainsi qu'un certain potentiel de diversification grâce au développement d'offres de services sur place.
Nous suivons aussi de près certaines sociétés proposant des logements étudiants. L'Europe continentale connaît un manque d'offre adaptée (par rapport aux États-Unis et au Royaume-Uni) et une hausse de la demande liée à la démocratisation et l'allongement de la durée des études.
Selon nous, les foncières cotées continuent d’offrir une potentielle opportunité d'investissement attractive à ceux qui sont en quête de sources de revenus différentes. Le tableau ne manque pas d’attraits : les fondamentaux de l’immobilier européen sont solides, selon nos analyses, et bénéficieraient de plusieurs tendances positives, comme l’augmentation globale des loyers et des valorisations et des marchés d'investissement robustes et compétitifs dans la zone euro.
En termes de fondamentaux, la plupart des sociétés foncières ont profité des taux bas pour se refinancer. Le coût moyen du financement dans le secteur immobilier de la zone euro s'élève à 2,15% et les échéances ont été allongées pour une durée moyenne allant jusqu'à 7 ans. L'endettement du secteur a été drastiquement réduit et les ratios dette/valeur d’actifs sont maîtrisés (environ 45% pour les sociétés de la zone euro), ce qui diffère grandement des situations passées (environ 55% avant 2008).
D’après notre analyse, les tendances favorables du marché immobilier observées dans la zone euro ces dernières années - augmentations des loyers et des valorisations - devraient se poursuivre, tandis qu'aux États-Unis les loyers semblent avoir touché un plafond. C’est notamment vrai dans des lieux où l’offre future restera raisonnable.
Par ailleurs, les investisseurs dans l'immobilier coté pourraient profiter des mégatendances à long terme. Les sociétés foncières sont bien placées pour profiter de l’urbanisation et de la transformation des villes de demain selon nous.
Certaines de ces sociétés sont à l’avant-garde de thèmes tels que la polarisation croissante du territoire, les évolutions démographiques durables comme le vieillissement de la population ou la rupture liée à l’essor du numérique.
Il est possible d'investir dans les mégatendances grâce à l'immobilier –des évolutions structurelles ayant des conséquences irréversibles pour le monde qui nous entoure offrent une approche moins cyclique à plus long terme. Les effets concrets et visibles sur l'environnement urbain sont trop souvent négligés. Les sociétés immobilières peuvent être un bon sous-jacent pour bénéficier indirectement de ces mégatendances.
Si l’on regarde le marché de la logistique, celui-ci profite de la croissance du marché en ligne (+9,8% taux de croissance moyen par année depuis 2015 selon Colliers Int.) et de la tendance à l'urbanisation. Selon Prologis, un magasin en ligne a besoin de 3 fois plus d'espaces de stockage qu'une entreprise physique. Par ailleurs, l'offre d'entrepôts demeure limitée, en particulier dans les zones urbaines où la demande est très forte. Certaines sociétés immobilières de niche se sont spécialisées dans l'immobilier industriel et logistique. Nous privilégions les leaders de marché, qui jouissent du fait d'être à la fois propriétaires et promoteurs de grands espaces modernes (grandes surfaces) et d'entrepôts urbains. Les économies d'échelle et la diversification géographique leur permettent de pleinement bénéficier du dynamisme du marché de la logistique européen tout en diversifiant leurs risques.
De son côté, le secteur hôtelier combine une demande structurelle croissante (tourisme mondial en hausse de 6% en 2018, soit la plus forte progression en 10 ans, selon l'Organisation mondiale du tourisme), un renouvellement et une amélioration de l'offre en termes d'infrastructures, de services et de transports, et une capacité à fixer les prix dans un environnement inflationniste.
Enfin, le secteur des maisons de retraite présente également une solide croissance structurelle liée au vieillissement de la population en Europe, et nous apprécions le profil défensif des sociétés de ce secteur avec des baux à long terme et des rendements potentiellement élevés, ainsi qu'un certain potentiel de diversification grâce au développement d'offres de services sur place.
Nous suivons aussi de près certaines sociétés proposant des logements étudiants. L'Europe continentale connaît un manque d'offre adaptée (par rapport aux États-Unis et au Royaume-Uni) et une hausse de la demande liée à la démocratisation et l'allongement de la durée des études.
Quelle est d’après vous la place de ce type de support au sein de l’assurance vie ?
Véronique Gomez & Pierre Toussain : Le contexte actuel de taux d’intérêt en baisse structurelle, menaçant le rendement des fonds en euros, conduit les investisseurs à chercher de nouveaux supports au sein de l’assurance vie. Nous pensons que l’immobilier indirect, par ses rendements relativement importants, peut être une alternative intéressante. En effet, avec un rendement moyen proche de 4,5% (contre 4% pour l’immobilier direct), l’immobilier indirect est actuellement l’une des classes d'actifs au plus fort rendement. Un OPVCM sur cette classe d’actifs est une solution générant potentiellement des dividendes élevés car les foncières ont une obligation de distribution des revenus de 80% minimum.
Par ailleurs, un des avantages des foncières cotées est leur caractère potentiellement défensif. En plus des rendements élevés, comme mentionné précédemment, elles ont l’avantage d’apporter de la diversification dans le portefeuille final de l’investisseur. En outre, les foncières cotées permettent aux investisseurs d'être exposés à différents sous-secteurs, villes et pays à travers un unique investissement.
Cependant, ces entreprises étant cotées, elles ont une volatilité proche de celle des actions classiques et plus élevée que celle de l’immobilier en direct. Un fonds comme ODDO BHF Immobilier a donc toute sa place dans les allocations en assurance vie et donne un accès simple, diversifié et liquide au marché de l’immobilier européen.
Un fonds comme ODDO BHF Immobilier a donc toute sa place dans les allocations en assurance vie et donne un accès simple, diversifié et liquide au marché de l’immobilier européen.
Le fonds est exposé à un risque de perte en capital.
La performance passée ne préjuge pas de la performance future et n’est pas constante dans le temps. Données de performance pour la part CR-EUR.
Par ailleurs, un des avantages des foncières cotées est leur caractère potentiellement défensif. En plus des rendements élevés, comme mentionné précédemment, elles ont l’avantage d’apporter de la diversification dans le portefeuille final de l’investisseur. En outre, les foncières cotées permettent aux investisseurs d'être exposés à différents sous-secteurs, villes et pays à travers un unique investissement.
Cependant, ces entreprises étant cotées, elles ont une volatilité proche de celle des actions classiques et plus élevée que celle de l’immobilier en direct. Un fonds comme ODDO BHF Immobilier a donc toute sa place dans les allocations en assurance vie et donne un accès simple, diversifié et liquide au marché de l’immobilier européen.
Un fonds comme ODDO BHF Immobilier a donc toute sa place dans les allocations en assurance vie et donne un accès simple, diversifié et liquide au marché de l’immobilier européen.
Le fonds est exposé à un risque de perte en capital.
La performance passée ne préjuge pas de la performance future et n’est pas constante dans le temps. Données de performance pour la part CR-EUR.
En résumé
- Nom du fonds :
- Société de gestion :
ODDO BHF AM SAS
- Encours du fonds :
371 millions d’euros
- Code Isin :
FR0000989915
- Date de création du fonds :
14/09/1989
- Nombre de lignes :
42
- Performance depuis le début de l’année :
21,6%
- Performance 3 ans :
36,8%
- Performance 5 ans :
61,5%
- Performance depuis la création du fonds :
1 264,2%
- Volatilité 3 ans (annualisée) :
10,8%
- Profil de risque du DICI :
5/7
- Durée de placement recommandée :
5 ans minimum
- Notation Morningstar :
★★★
- Dans quels contrats investir sur ce fonds :
Le support est éligible à
Puissance Avenir, Puissance Avenir Capitalisation, Puissance Avenir Madelin et
AVERTISSEMENT : Les unités de compte comportent un risque de perte en capital. Il n’existe pas de garantie en capital des sommes investies sur ces supports. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte n’est pas garantie mais sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.
Mis à jour le 20/01/2020
