Focus sur la SCPI en démembrement de propriété

La scpi en démembrement

La détention de parts de SCPI se fait généralement en pleine propriété. Cependant, il peut s’avérer très judicieux financièrement et fiscalement d’acquérir uniquement la nue-propriété en contrepartie de laisser l’usufruit temporaire à une autre personne, physique ou morale. Assurancevie.com vous explique tout sur les avantages de la SCPI en démembrement.

Particularité des parts de SCPI acquises en démembrement

L’acquisition de parts de SCPI se réalise généralement en pleine propriété, mais il est intéressant selon votre profil d’investisseur d’acquérir uniquement la nue-propriété.
On parle alors de démembrement de propriété : l’usufruit et la nue-propriété ne sont pas détenus par la même personne.
Généralement, c’est la société de gestion qui s’occupe de mettre en place ces opérations.

nue propriété + usufruit = pleine propriété

En effet, en parallèle de votre investissement, une autre personne physique ou morale achète l’usufruit pour une durée déterminée.
Ces personnes percevront les loyers de la SCPI.
Les usufruitiers sont souvent des sociétés qui investissent une partie de leur trésorerie d’entreprise ou des bailleurs sociaux.

L’acquisition en nue-propriété de parts de SCPI est principalement recommandée pour des particuliers qui n’ont pas la nécessité de percevoir des revenus complémentaires immédiatement.
Le projet s’adresse donc à des profils d’investisseurs capables d’acheter les parts au comptant, ou avec des capacités d’emprunt et d’épargne suffisantes.

A lire article sur « Comment investir en SCPI »

MODALITÉS D’ACQUISITION DES PARTS DE SCPI EN NUE-PROPRIETE

Par ce mode d’acquisition, il s’agit pour vous d’acquérir la nue-propriété d’un actif démembré temporairement.
L’usufruit est à durée fixe. Quand il prendra fin, vous deviendrez le plein propriétaire des parts.

le mécanisme du démembrement décote du prix et fiscalité avantageuse


Le démembrement de propriété est temporaire ; il est constitué pour une période variable de 3 à 20 ans, en fonction de vos objectifs financiers et horizon d’investissement.

L’IMPORTANCE DE LA DÉCOTE SUR LE PRIX D’ACQUISTION

L’intérêt de la transaction est qu’une décote sur le prix d’achat des parts de SCPI est appliquée.
Elle correspond à la valeur de l’usufruit et varie en moyenne de 30% à 40%.
Plus la durée de démembrement est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est minoré.
Pendant cette période, la valeur des parts n’entre pas dans l’enveloppe taxable de l’IFI.

tableaux récapitulatifs de la fiscalité pendant et après le démembrement

Source : clé de répartition de la SCPI « LOG IN » société de gestion Théoreim

A l’extinction de l’usufruit, vous deviendrez plein propriétaire.
Vous pourrez alors faire le choix de conserver vos parts pour percevoir les revenus réguliers issus des loyers ou bien les vendre.
Ainsi, vous profiterez de la plus-value mécanique (équivalent à la valeur de l’usufruit) exonérée d’impôt et de la revalorisation des parts, portée par la croissance du marché immobilier (imposition sur la plus-value immobilière*).

LA FISCALITE DE la SCPI en démembrement

Pendant

Fiscalité de l’associé pendant le démembrement
Loyers Pas de revenus pas d’impôt foncier ni de prélèvements sociaux
Les intérêts d’emprunt Ne sont pas déductibles des revenus fonciers
L’Impôt sur la fortune immobilière Les parts de SCPI en nue-propriété pas assujetties
à l’IFI


Au terme

Fiscalité de l’associé après le remembrement de propriété
Loyers Imposition au barème progressif dans la catégorie
des revenus fonciers.
Revenus de placement des liquidités
de la SCPI
Imposition au barème progressif dans la catégorie des
revenus de capitaux mobiliers.
Plus-values immobilières
en cas de cession des parts
Imposition au titre des plus-values immobilières*
des particuliers


*Si une personne (physique) cède des parts de SCPI et réalise une plus-value : elle est assujettie au régime des plus-values immobilières des particuliers.



La règle

la plus-value de cession des parts de SCPI est calculée :
Prix de cession des parts prix d'acquisition des parts.

UNE FISCALITE DE CESSION DES PARTS AVANTAGEUSE AU TERME

l’abattement pour durée de détention applicable prend effet dès la date d’acquisition de la nue-propriété.
Au terme de l’usufruit, la base taxable retenue pour déterminer le prix d’acquisition sera la pleine propriété et non la nue-propriété.

Les taux d'imposition de la plus-value (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) ; des abattements existent pour la durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à l'issue d'un délai de 22 ans, et de prélèvements sociaux à l'issue d'un délai de 30 ans).



 

Ce qu’il faut retenir !

Possibilités d’acquérir des parts à partir de faibles montants (<à 2000€)

Pas de loyers pendant le démembrement et en contrepartie une décote du prix de la part.
Obtention de revenu réguliers après le différé (remembrement) pour préparer la retraite ou les études des enfants

Gestion locative déléguée à la société de gestion
Mutualisation des risques avec les autres associés

Valeur de la nue-propriété non prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI
Pas d’imposition supplémentaire pendant le démembrement
Une fiscalité de cession des parts avantageuse au terme
Les risques inhérents aux SCPI

A lire article sur "Comment fonctionnent les SCPI"

Mis à jour le 06/07/2023

01 44 76 87 60
Du lundi au vendredi de 9h00 à 18h30