Qu’est-ce qu’une SCPI ? 

Épargne immobilière préférée des Français, la SCPI (société civile de placement immobilier) appelée communément « pierre papier » est devenue ces dernières années une alternative solide à l’immobilier classique. D’après le dernier rapport de l’ASPIM, la collecte brute des SCPI en 2022 s’est établie à 11,7 milliards d’euros.
Un millésime qui a distribué un taux de 4,53% en moyenne, dépassant parfois les 6% pour certaines sociétés civiles de placement immobilier de rendement.
En 2023, les professionnels de immobiliers envisagent des performances attractives.
Alors, prêt à acquérir des SCPI ? Oui, mais comment fonctionnent-elles ? Lesquelles sont les mieux adaptées à votre situation financière ou fiscale ?

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Une société civile de placement immobilier est un organisme de placement collectif réglementé par l’Autorité́ des Marchés Financiers (AMF) qui a pour objet exclusif d’acquérir un patrimoine immobilier locatif. Son parc immobilier peut être composé de locaux à usage commercial ou d'habitation, diversifié ou thématique ; être situé en France, ou à l’international.
Point important ! sa gestion est assurée par une société de gestion.
Agrée par l’Autorité des marché Financier (AMF), cette entité a pour vocation de collecter les fonds des épargnants, d’acquérir des actifs de qualité, d’en assurer la gestion locative et la valorisation.

Comment fonctionne une SCPI ? 

Les SCPI peuvent appartenir à différentes catégories : fiscale, de plus-value ou de rendement ; la forme de leur capital social peut être fixe ou variable.
Ces modalités auront des impacts sur leur fonctionnement et leur fiscalité.

Les SCPI à usage d'habitation (appartements, résidences) permettent d’alléger votre impôt avec des dispositifs fiscaux de faveur (SCPI Fiscales) ou de valoriser les parts à long terme (SCPI de plus-values).
Les SCPI d’immobilier d’entreprise ont pour principal objectif la distribution de revenus réguliers (SCPI de rendement) et représentent actuellement la majorité des SCPI sur le marché.

Il est donc indispensable de choisir « la SCPI » qui répondra en tout point à vos objectifs patrimoniaux.

Les Avantages

LES SCPI DE …RENDEMENT, QUEZAKO ?

Les SCPI dites «de rendement» détiennent un patrimoine majoritairement composé d’immeubles à usage professionnel et commercial (bureaux, entrepôts, commerces, etc.).
Ces SCPI d’entreprises se distinguent par leur prépondérance : elles représentent 95% de la collecte totale contre 5% pour les résidentielles en 2022 !
Des actifs immobiliers qui peuvent produire des revenus potentiels supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation (AMF).

L’objectif principal des SCPI de rendement est la distribution de revenus fonciers complémentaires sur du moyen et long terme.

Quels secteurs d’investissements choisir ?

Vous pouvez investir selon vos attentes de performances et vos convictions :

Dans de nombreux secteurs d’activités : résidentiel, bureaux, santé, hôtel, camping, commerce, logistique, cliniques, crèches, établissements EHPAD, etc.
Dans des zones géographiques diversifiées : France, Zone euro, Europe
De manière différentes, dans plusieurs secteurs (SCPI diversifiées) ou dans un seul type de secteur d’activité : SCPI thématiques
Selon des critères extra-financiers : déterminés par des décisions d’investissement, des politiques de gestion des actifs Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG)

Les risques

FISCALITÉS DES REVENUS DES SCPI

Les SCPI étant fiscalement transparentes, chaque associé doit déclarer personnellement les dividendes (revenus financiers et locatifs) perçus au prorata de la part qu’il détient.
La fiscalité appliquée aux revenus des SCPI distingue la personne physique qui est un individu, de la personne morale une entité juridique.
En tant que personne physique, vos revenus sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu. Ils sont taxés dans les catégories des revenus fonciers issus des loyers et marginalement des revenus issus de placements financiers réalisés par la société (fonds en attente placés sur des supports financiers).
En tant que personne morale, la société est soumise à l’IS et permet de bénéficier d'une fiscalité à taux réduits au sein de la société soit 15% jusqu'au 38 120€ et 25% au-delà.

Cession des parts sociales

Lorsqu’une personne physique cède des parts de SCPI et réalise une plus-value : elle est assujettie au régime des plus-values immobilières. 

Les taux d'imposition de la plus-value (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) ; des abattements existent également pour la durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu à l'issue d'un délai de 22 ans, et de prélèvements sociaux à l'issue d'un délai de 30 ans).

PARTICULARITÉS FISCALES DES SCPI INVESTIES À L’ÉTRANGER

Lorsque les investissements de la SCPI sont réalisés à l’étranger, les loyers perçus sont imposés localement dans chaque pays.
L’épargnant est redevable de l’impôt mais c’est la SCPI qui règle l’impôt localement, pour lui.

Le , cette portion de revenu généré à l’étranger n’est pas assujettie aux prélèvements sociaux : une économie non négligeable pour l’épargnant (17,2 %) !

Enfin, pour éviter une double imposition en France, un système fiscal est prévu.
Le contribuable bénéficie :

soit d’un crédit d’impôt
soit de la méthode du taux effectif

En fonction des conventions fiscales internationales établies avec la France.
Dans tous les cas, il est indispensable de vous renseigner auprès de votre société de gestion pour connaître les conditions d'acquisition et les conventions fiscales établies entre la France et chaque pays Européen.