Bien comprendre les SCPI

Les SCPI ont le vent en poupe. Comment fonctionnent-elles ? Et quel est l’intérêt de les loger dans un contrat d’assurance vie ? Assurancevie.com fait le point.

La définition

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent des fonds auprès d'investisseurs (le plus souvent des particuliers), qui reçoivent en contrepartie des parts. Ces derniers endossent alors la qualité d'associés. Grâce aux capitaux collectés, les SCPI vont acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif, en vue de percevoir des loyers qui seront ensuite versés aux associés.
Les SCPI sont donc un produit d'investissement collectif et un outil d'épargne.

SCPI

Les deux grandes familles

SCPI Immobilier d'entrepriseSCPI Immobilier logement
SCPI de bureaux SCPI de deficit foncier
SCPI de commerce SCPI Malraux
SCPI diversifiées
Elles investissent aussi bien dans
des bureaux que dans des commerces
dans des proportions quasiment équvalentes
SCPI Pinel
SCPI thématiques
Elles investissent dans un secteur
particulier : éducation, santé, résidence de services
SCPI de plus-value
SCPI Denormandie

Quelles sont les qualités intrinsèques des SCPI ?

- Un investissement dans l'immobilier, une classe d'actifs décorrélée des marchés financiers.
- Un faible ticket d'entrée : Les SCPI permettent d'accéder avec quelques centaines d'euros seulement au marché de l'immobilier d'entreprises, traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels.
- Une gestion assurée par des professionnels : Ce sont les sociétés de gestion, agréées par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui s'occupent de la gestion du parc locatif.
- Un placement transparent : La SCPI communique des bulletins trimestriels et des rapports annuels permettant alors de connaître le patrimoine, le taux de vacance, le rendement, le TRI, les acquisitions, les cessions ou bien encore la stratégie poursuivie…
- Des modalités de souscription diverses : Les SCPI peuvent être acquises au comptant, à crédit, en pleine-propriété ou bien en nue-propriété, et même au travers de l’assurance vie en tant qu’unité de compte (pour en savoir plus sur les diverses façons de souscrire, cliquer ici)

Combiner immobilier et assurance vie via les SCPI

Les SCPI peuvent être achetées en direct. Les parts acquises sont alors détenues par l’intermédiaire d’un compte-titres ordinaire, et les revenus suivent le traitement fiscal des revenus fonciers.

Les SCPI peuvent aussi être achetées de façon indirecte. Les parts sont alors détenues au sein d’une enveloppe fiscale comme l’assurance vie.
Une telle détention procure deux grands avantages :



Dans le cadre de nos contrats gérés par Suravenir, les revenus versés par les SCPI qui distribuent sont versés automatiquement sur le fonds en euros à capital garanti Suravenir Rendement 2 et viennent alors capitaliser à leur tour. En l’absence de retrait, ces revenus ne sont pas fiscalisés.
À titre de comparaison, en cas d’investissement dans les SCPI en direct (via un compte-titres ordinaire), les revenus perçus par l’associé subissent automatiquement le traitement fiscal des revenus fonciers, plus ou moins lourd selon la TMI (Tranche Marginale d’Imposition, jusqu’à 45%).
En cas de rachat sur un contrat d’assurance vie de plus de 8 ans, les gains de la SCPI peuvent supporter, dans certaines conditions, un PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 7,50% après un abattement de 9 200 € si l’assuré est en couple (pour en savoir plus sur les dispositions fiscales en cas de rachat, cliquer ici)
De plus, en cas de décès de l’assuré, les SCPI détenues au sein de l’assurance vie profitent du régime fiscal privilégié de cette enveloppe (pour en savoir plus sur les dispositions fiscales en cas de décès, cliquer ici).

Ce qu’il faut savoir avant de loger des SCPI dans un contrat d’assurance vie

- Seules les SCPI éligibles au contrat peuvent être souscrites en remplissant, dans le cadre des contrats de Suravenir, une annexe de souscription obligatoire.
- Il n’est pas possible d’investir dans des SCPI qui procurent un avantage fiscal (ex : SCPI Pinel / SCPI Malraux) dans le cadre de l’assurance vie.
- L’achat de SCPI au moyen d’un emprunt est impossible en assurance vie.
- Le transfert de parts de SCPI détenues en direct vers un contrat d’assurance vie est interdit.
- L’acquisition de parts de SCPI au sein des contrats d’assurance vie ou d’épargne retraite assurés par Suravenir comporte quelques particularités. Pour en savoir plus sur les modalités d’investissement, cliquer ici.

Mis à jour le 05/08/2022

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