Comment financer vos SCPI de rendement?

En fonction de votre situation, vous opterez peut-être pour la mobilisation partielle de votre épargne personnelle, d’un mode de financement bancaire ou d’un panachage des deux.

En effet, acquérir des parts de SCPI en direct peut se réaliser « au comptant ». Ainsi, vous pourrez mobiliser en partie vos fonds propres.
Vos livrets réglementés (dont le rendement est inférieur au taux d’inflation actuel)
Un vieux placement financier disponible fiscalement et qui ne tient plus ses promesses de rendement.
A partir d’une modique somme, environ 1000€ vous pouvez être titulaire de parts.

L’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer aussi à crédit. Si vous ne souhaitez pas vous démunir de votre épargne, vérifiez vos capacités de remboursement et profitez de votre capacité d’endettement : il vous faudra contracter un prêt auprès de :
Votre banque habituelle
Votre intermédiaire financier, commercialisateur de SCPI qui offre des possibilités de financements adéquates et souples
Ces intermédiaires vous aideront à structurer votre financement selon votre situation personnelle.

Comment investir en SCPI à crédit ?

Vous ne souhaitez pas vous démunir pour acquérir vos SCPI ? Vous souhaitez conserver vos épargnes ? Vous avez vérifié votre capacité d’endettement et vous disposez d’une capacité d’emprunt non utilisée ? Parfait ! Plusieurs modes de crédits existent pour l’acquisition de vos SCPI :

Par le biais de crédits amortissables

Il s’agit des prêts dont les échéances comprennent le remboursement du capital et des intérêts, mensuellement. Le remboursement progressif du capital diminue la part d’intérêts versés et augmentent la part de capital remboursé

Lors du remboursement du crédit, vous rembourserez les mensualités à l'aide des loyers perçus et d’une partie de votre trésorerie.

En effet, les revenus de la SCPI participent au remboursement du crédit et l’opération permet de se constituer un patrimoine sans se démunir de son épargne

Au terme du remboursement, les dividendes de la SCPI constituent un complément de revenu. Cette opération financière répond à trois grands objectifs :

La constitution d’un capital immobilier à moyen/long terme
La préparation de revenus complémentaires notamment pour les études de vos enfants, votre retraite
La protection de ses proches en cas d’imprévu (assurance du prêt)

Le prêt consommation amortissable

Ce crédit peut prendre la forme d’un crédit à la consommation si le montant emprunté est inférieur à 75 000 €. Avec un crédit conso affecté vous pouvez financer vos SCPI de rendement. Le contrat de prêt doit comporter toutes les informations vous permettant de souscrire votre crédit de façon transparente :

Nature du crédit, fixe, variable ou révisable
Durée
Taux annuel effectif global (TAEG) : il prend en compte la totalité des frais occasionnés par le prêt)
Montant total du crédit
Montant des échéances

L’emprunteur dispose également d’un droit de rétractation pendant un délai de 14 jours francs et il a la faculté de rembourser son prêt par anticipation à tout moment.

Le crédit à la consommation permet à l'opération de se réaliser rapidement, environ 15 jours après la demande de crédit.
Les taux d’emprunt des prêts conso sont en moyenne plus élevés que les taux des prêts immobiliers .

Le Prêt immobilier amortissable

C’est le crédit immobilier classique, utilisé le plus couramment pour financer l'achat d’actifs immobiliers comme un terrain à bâtir, la construction de logement, l’achat de parts de SCPI, etc.

Une fiche standardisée européenne (FISE) mentionnant les principales caractéristiques du prêt envisagé est remise à l'emprunteur avec son offre de crédit. La FISE résume les principales caractéristiques de l'offre de prêt.

L’identité du prêteur, de l'emprunteur
La nature du prêt
L’objet du prêt
Le montant du crédit, son coût total et son taux
Les garanties exigées
L’information que l'emprunteur peut souscrire une assurance auprès de l'assureur de son choix
Un échéancier des amortissements détaillant la répartition du remboursement entre capital et intérêts

Ainsi, à compter du moment où l’emprunteur reçoit l’offre, il dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires au cours duquel, il peut réfléchir à sa décision.

L’étalement du remboursement du capital dans le temps et la possibilité d'augmenter la durée de remboursement et de réduire la mensualité.
Les échéances sont plus élevées qu’en IN FINE car une part du capital et des intérêts sont à rembourser directement.

Par l’intermédiaire d’un prêt non amortissable : le prêt IN FINE

Avec cette formule de financement l'emprunteur rembourse uniquement le montant des intérêts et de l’assurance pendant la durée du prêt ; ce qui permet des mensualités faibles. Au terme, il rembourse l'intégralité du capital en une seule échéance.

Les conditions de solvabilité et de mise en place du prêt (FISE) sont les mêmes que pour le prêt immobilier amortissable. La durée du prêt in fine est réglementée : elle est comprise entre 3 et 15 ans et le montant minimum possible d’emprunt est de 21 500 € ; il n’y a pas de montant maximum.

En parallèle de ce remboursement, une assurance vie est généralement alimentée pendant toute la durée de l’opération bancaire. L’objectif étant de rembourser la dernière mensualité (le capital) avec ce placement. Ce dernier peut également être nanti par la banque pour venir en garantie du prêt et se passer ainsi d’une hypothèque.

La possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers (loyers) et limiter son impôt sur la fortune immobilière (IFI) car l’actif immobilier n’est comptabilisé dans votre patrimoine qu’à la fin du prêt.
Le remboursement total du capital en une seule fois (risque d’omission) et les taux d’intérêt plus élevés que les prêts amortissables.

Vous pourrez bénéficier aussi d’un avantage fiscal en déduisant les intérêts d'emprunts de vos revenus fonciers selon votre choix d'imposition (au régime réel).

L’assurance emprunteur n'est pas obligatoire pour un crédit à la consommation ou immobilier mais fortement préconisée car elle vous protège contre les risques financiers liés au décès et à l'invalidité. Le prêteur peut vous spécifier de la prendre avant de vous accorder le crédit.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.