Glossaire des SCPI

Pour bien comprendre le fonctionnement des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), encore faut-il appréhender leur vocabulaire ! Nous vous proposons un petit lexique des principaux termes employés, afin que le monde des SCPI n’ait plus aucun secret pour vous !

DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHÉ (DVM)
Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) est un indicateur de performance. Il se détermine pour une année N par la division entre, d’une part la distribution brute avant prélèvements libératoires et sociaux versée (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), et d’autre part le prix moyen d’une part.

ÉVALUATEURS (ou EXPERTS) IMMOBILIERS
Le patrimoine d’une SCPI fait l’objet d’une expertise annuelle, réalisée par un expert immobilier indépendant. Cette expertise sert de base au calcul de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la SCPI (et éventuellement de son prix de souscription) pour l’année suivante.

PRIX MOYEN DE LA PART
Le prix moyen d’une part de SCPI est la moyenne, au titre d'un exercice ou d'une période donnée, des prix de parts payés par les acquéreurs (droits et frais inclus) et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges successifs.

PRIX DE SOUSCRIPTION
Il s’agit du prix total acquitté par le souscripteur pour accéder à la SCPI. Il inclut donc la commission de souscription.

PRIX D’EXÉCUTION
Ce terme concerne les SCPI à capital fixe. Le prix d’exécution est le prix d’échange hors frais, déterminé par la confrontation des ordres d’achat et des ordres de vente. C’est donc le prix perçu par celui qui vend ses parts de SCPI. L’acheteur doit de son côté régler en plus du prix d’exécution la commission de la société de gestion et les droits d’enregistrement immobilier.

SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER (SCPI)
Les SCPI ont pour objet d’acheter, d’entretenir et de gérer un patrimoine immobilier locatif (d’habitation et /ou d’entreprise) pour le compte de leurs associés. Les loyers encaissés par la SCPI permettent de verser aux associés des dividendes.

  • SCPI à capital fixe : le nombre de parts composant le capital est fixe, à moins que la société de gestion ne décide de procéder à une augmentation de capital. En dehors des périodes d’augmentation de capital, il est possible d’acquérir des parts uniquement si un autre associé souhaite en céder.
  • SCPI à capital variable : le nombre de parts varie à tout moment au gré des souscriptions/retraits de parts.

TAUX D’OCCUPATION FINANCIER
Le taux d'occupation financier exprime le rapport entre les loyers effectivement perçus par la SCPI et ceux qui seraient encaissés si l’ensemble du patrimoine immobilier était loué.

TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE (TRI)
Le TRI est un indicateur de performance. Il mesure la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (5, 10, 15 ou 20 ans par exemple), en intégrant tous les flux négatifs (investissement initial) et positifs (encaissement des dividendes annuels et du prix de vente à l’issue de la période considérée).

VALEUR DE RÉALISATION
La valeur de réalisation d'une SCPI représente la valeur totale du patrimoine immobilier détenu, déterminée par l’expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société. Il s’agit autrement dit du prix que retirerait la SCPI de la vente de la totalité des actifs à une date donnée.

VALEUR DE RETRAIT
Ce terme concerne les SCPI à capital variable. La valeur de retrait est égale au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxe. Il s’agit du prix que percevrait l'associé qui vendrait ses parts de SCPI.

Mis à jour le 19/04/2018

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