Zoom sur l’offre de SCPI

L’acquisition de parts de SCPI au sein des contrats d’assurance vie ou d’épargne retraite assurés par Suravenir comporte quelques particularités. Pour tout savoir avant d’investir et accéder aux annexes de souscription obligatoires, suivez le guide !

Pour profiter du potentiel de l’immobilier dans un cadre fiscal avantageux, il est possible de détenir des parts de SCPI au sein de son contrat d’assurance vie Puissance Avenir, de son contrat de capitalisation Puissance Avenir Capitalisation ou encore de son contrat épargne retraite Puissance Avenir Madelin ou Puissance Avenir PERP. Mais attention, ce mode d’investissement diffère quelque peu de l’achat de parts de SCPI en direct.

1- Le prix de souscription

Lorsque vous investissez en SCPI, vous devez vous acquitter de commissions de souscription (de l’ordre de 10% TTC environ) couvrant notamment les frais de constitution du patrimoine, un peu comme vous payeriez des frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, afin d’amortir ces frais à l’entrée, la durée de placement recommandée sur les SCPI est d’au moins 5 ans.

Ces commissions de souscription sont incluses dans le prix de la part de SCPI.

Toutefois, dans le cadre d’un investissement via un contrat assuré par Suravenir, l’accès au support ne représente que 97,50% du prix de souscription. Cela signifie que l’assureur vous offre une « remise » de 2,50% sur le prix d’achat.

Par exemple, pour la souscription d’une part de SCPI valant 100 € (commissions de souscription incluses), seuls 97,50 € (commissions de souscription incluses) seront nécessaires au sein des contrats gérés par Suravenir. Ainsi, pour acquérir 50 parts de cette SCPI, alors qu’il faut investir 5 000 € dans le cadre d’un compte-titres, en assurance vie le montant de l’investissement sera de 4 875 € (= 50 x 97,50), soit 125 € de moins.

2- Le versement des coupons

L’objectif d’un tel placement est de percevoir les loyers provenant de la location des immeubles. Ces loyers sont reversés aux détenteurs de parts sous la forme de coupons (également appelés ici dividendes).

Dans le cadre des contrats assurés par Suravenir, l’assuré perçoit 85% des coupons versés par la SCPI. Ceux-ci sont automatiquement versés sur le support en euros Suravenir Rendement.

Comment expliquer ce décalage ? Eh bien cela est la contrepartie de la liquidité offerte par l’assureur. En effet, les SCPI sont investies en immobilier. Cette classe d’actifs est par nature illiquide : il faut effectivement un certain délai pour vendre un bien immobilier. Or, dans le cadre des contrats assurés par Suravenir, l’assureur vous garantit la liquidité de vos parts, vous pouvez donc les céder à tout moment. En contrepartie de cette souplesse, la compagnie ne vous verse pas l’intégralité des coupons.

3- La valorisation des parts

Une fois l’investissement enregistré, les parts de SCPI sont valorisées selon leur « prix de retrait » (pour les SCPI à capital variable) ou leur dernier « prix d’exécution » (pour les SCPI à capital fixe).

La valeur de retrait correspond au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxe. Quant au prix d’exécution il s’agit du prix d’échange hors frais, déterminé par la confrontation des ordres d’achat et des ordres de vente.

Dans les 2 cas, la valorisation des parts dans le contrat se fait donc selon le prix qui serait perçu par celui qui vend ses parts de SCPI. Ainsi, dans un premier temps, la valeur des parts affichera une moins-value, correspondant aux commissions de souscription.

4- Les minimum et maximum d’investissement

Alors que, lors d’un investissement en direct, un minimum de versement est exigé pour devenir associé d’une SCPI, Suravenir vous permet d’accéder aux SCPI éligibles aux contrats dès 1 part. Cela peut donc réduire significativement le ticket d’entrée.
En revanche, sur chaque SCPI l’investissement est plafonné à 50 000 €. Et la part investie en SCPI ne peut pas dépasser 50% du montant total du contrat.

Tableau récapitulatif des caractéristiques d’un investissement en SCPI via les contrats Suravenir

Montant minimum de souscription 1 part de SCPI
Prix de souscription dans le cadre d’un contrat géré par Suravenir 97,50% du prix de souscription classique
Liquidité Garantie par l’assureur
Poids maximal de la SCPI dans un contrat géré par Suravenir Pour chaque SCPI, l’investissement ne peut pas être supérieur à 50 000 € et ne peut pas représenter plus de 50% de l’encours du contrat
Perception des loyers dans le cadre d’un contrat géré par Suravenir 85% des coupons distribués par la SCPI
Réinvestissement des loyers versés par la SCPI Coupons réinvestis sur le fonds en euros Suravenir Rendement
Contraintes de gestion dans le cadre d’un contrat géré par Suravenir Les versements programmés et les rachats partiels programmés sont interdits sur les SCPI
Prix de cession des parts de SCPI Valeur de retrait (SCPI à capital variable) ou dernier prix d’exécution (SCPI à capital fixe)

Découvrez sans plus attendre les SCPI éligibles à nos contrats gérés par Suravenir :

ATTENTION : L’investissement en SCPI ne comporte aucune garantie de capital ou de rendement. Dans le cadre de l’assurance vie, les SCPI sont des unités de compte. L’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur. La valeur de ces unités de compte, qui reflètent la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse comme à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et ne sont pas constantes dans le temps.

Mis à jour le 19/03/2019

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